Жилищное строительство
В начале прошлого года строительная отрасль, как и многие другие сегменты российской экономики, оказалась перед серьезными вызовами. Изначально прогнозы были не очень оптимистичными, но, к счастью, они не получили развития. Уже летом прошлого года после заметного спада начался рост, и эта тенденция продолжается. Объем вывода новых проектов на рынок жилья в России продолжает расти.
Так, в мае 2023 года застройщики вывели на рынок на 27% больше объектов, чем годом ранее. Тем не менее процент непроданных квартир превышает долю проданных. Доля непроданного жилья, а также жилья, на которое еще не открыты продажи, увеличились на 14% за период с 2021 года по 2023-й (в 2021-м — 55%; 2022-м — 60%; 2023-м — 69%). В топ регионов по снижению доли проданных площадей лидирует Краснодарский край. На май только 21% продано, 79% не продано либо еще не открыты продажи.
Падение спроса, как видно из цифр, наблюдалось еще в прошлом году. Отчасти его можно объяснить снижением покупательной способности, а также стремлением населения избежать серьезных расходов на фоне общей дестабилизации. Отчасти сказывается и отток в связи с релокацией. Однако в последнее время эти тренды играют менее заметную роль, чем годом ранее.
Оказывает свое влияние и ситуация на ипотечном рынке. Предоставление ипотеки за первый квартал 2023 года показало свою стандартную сезонную динамику, но все равно наблюдается снижение выдачи кредитов по сравнению с аналогичным периодом 2021–2022 гг. В определенной степени это можно объяснить повышением ставки по льготной ипотеке, пусть и незначительно. Начинает сказываться и ужесточение регулирования со стороны ЦБ РФ: в мае 2023 года введены более строгие требования к предоставлению ипотечных кредитов.
Стоит отметить, что снижается и объем положительных заключений экспертизы. Если в этом отношении не начнется рост, то во второй половине 2023 года станет заметным плавное сокращение выхода новых проектов. Пик снижения придется на 2024 год и составит 30% по отношению к 2021 году.
По данным ЕРЗ.РФ, в апреле 2023 положительное заключение экспертизы проектной документации получили 106 объектов от 83 застройщиков, что на 48,3% ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года. По сравнению с предыдущим месяцем, мартом 2023 года, количество таких объектов снизилось на 13,8%.
Динамика выхода новых объектов, как можно судить по представленным выше данным, остается положительной. Однако после завершения массового вывода проектов, подготовленных в период 2020–2022 гг., последует постепенное снижение темпов вывода в стройку новых проектов в 2023 году. Как следствие, пик снижения темпов выхода новых проектов придется на 2024 год, когда закончится массовый вывод проектов, подготовленных в период до февраля 2022 года. В 2024 году снижение темпов вывода в стройку новых проектов достигнет 30% по отношению к 2021 году. Об этом говорит сокращающееся четвертый месяц подряд количество выданных положительных заключений, которое также наблюдалось в августе-декабре 2022 года.
Коммерческая недвижимость
В сегменте складской недвижимости по-прежнему спрос превышает предложение, и девелоперская активность на рынке сохраняется. По оценкам CORE.XP, годовой объём нового строительства составит 1,2 млн кв. м. На текущий момент только 36% площадей (323 тыс. кв. м) в строящихся зданиях остаются доступными для аренды или покупки.
В 2023 году продолжается тренд на выход иностранных компаний с российского рынка, в связи с этим объем инвестиций в коммерческую недвижимость России может показать новый рекорд из-за продажи освободившихся площадей. Сейчас доля вакантных площадей в торговых центрах максимальна за последние 5 лет. После завершения расторжения договоров аренды с иностранными компаниями, которые приняли решение уйти с рынка, ситуация стабилизируется, и часть площадей будет занята новыми иностранными брендами, а также российскими компаниями.
Наблюдается оживление в гостиничном сегменте: ездить в турпоездки за рубеж россиянам стало сложнее, что вызвало приток на внутренних направлениях. Как следствие, повысился спрос на гостиничную недвижимость, и девелоперы стараются не упустить этот тренд.
Логистические цепочки и складская недвижимость в странах СНГ
Перестройка цепочек поставок в сторону Азии и Китая стала одной из ключевых задач для российского бизнеса в 2022 году. Согласно оценке Азиатского банка развития, объем экспорта стран региона CCA* (страны Кавказа и Центральной Азии) в Россию увеличился на 50% на момент III квартала 2022 года по сравнению со средними значениями 2018–2019 гг. По оценке NF Group, за 2022 год спрос крупных российских компаний и логистических операторов по отношению к упомянутым странам СНГ возрос вдвое по числу открытых складских объектов и продолжает расти. Лидером по количеству введенных в эксплуатацию и планируемых к строительству складов остается Казахстан — на него приходится около 41% всех наблюдений.
Наиболее развитыми рынками логистических услуг среди стран Центральной Азии остаются Узбекистан и Казахстан, где на долю логистических операторов приходится 14% и 20% площадей от общего предложения соответственно. Для сравнения, аналогичный показатель для России на момент III кв. 2022 года составляет порядка 11,8%.
Положительным сигналом на рынках стран СНГ стали анонсы крупных проектов и соглашения о сотрудничестве между соседними государствами в области развития транспортной инфраструктуры и логистики. Так, для повышения связности объектов складской и промышленной инфраструктуры страны Центральной Азии работают над созданием железнодорожного маршрута «Узбекистан — Кыргызстан — Китай», развитием транспортного коридора «Узбекистан — Туркменистан — Иран — Индия». Наиболее важными являются инициативы Казахстана по созданию логистических центров на границах с сопредельными странами — Кыргызстаном, Узбекистаном, Россией и Китаем.
Дальнейшее развитие рынков складской недвижимости в Центральной Азии, Закавказье и Республике Беларусь будет зависеть от появления институциональных инвесторов, готовых предложить качественный продукт.
Статья опубликована на сайте Инвест-Форсайт
